Kaufpreis‑Aufteilung.com im Test: So maximieren Sie Ihre Abschreibung

Einleitung

Kaufpreis‑Aufteilung.com bietet ein maßgeschneidertes Gutachten zur Kaufpreisaufteilung Ihrer Immobilie – erstellt von DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Nach einer kostenlosen Ersteinschätzung ermitteln Fachleute marktgerechte Anteile von Grundstück und Gebäude und erstellen eine fundierte, gutachterliche Stellungnahme. Im Gegensatz zur pauschalen BMF-Arbeitshilfe, die oft zugunsten des Fiskus ausfällt, liefert dieses Gutachten eine individuelle und belastbare Aufteilung – akzeptiert vom Finanzamt und vom Bundesfinanzhof bestätigt.

Warum ist das so entscheidend? Bei vermieteten Immobilien werden Abschreibungen (AfA) nur auf den Gebäudewertanteil gewährt, da Boden nicht abnutzbar ist. Je höher der Gebäudeanteil – desto höher Ihr jährlicher Steuerabschreibungsbetrag. Über die üblichen 50 Jahre summieren sich so Zehntausende Euro an Liquiditätsvorteilen – die Sie direkt für Ihre Rendite nutzen können

Was macht Kaufpreis‑Aufteilung.com?

1. Gutachterliche Stellungnahme statt BMF‑Arbeitshilfe
Kaufpreis‑Aufteilung.com nutzt keine pauschalen Excel‑Tools, sondern beauftragt zertifizierte Sachverständige, die eine individuelle und belastbare gutachterliche Stellungnahme erstellen. Im Gegensatz zur standardisierten BMF‑Arbeitshilfe, die oft regional irrelevante Mittelwerte verwendet und dadurch Bodenanteile überhöht, berücksichtigt dieses Gutachten realistische Marktverhältnisse – inklusive Lage, Bauzustand und Ausstattungsniveau – und wird von Finanzämtern und dem Bundesfinanzhof als solide Grundlage anerkannt.

2. Einbezug aller objektbezogenen Faktoren
Die Gutachter analysieren die Immobilie umfassend:

• Ertragswertverfahren – auf Basis aktueller Mieten
• Sachwertverfahren – mit Berücksichtigung von Baujahr, Zustand und Herstellungskosten
• Regionale Besonderheiten wie Bodenrichtwerte und lokale Baupreisentwicklung
  So entsteht ein realitätsnahes Bild – im Gegensatz zur einseitigen Typisierung der BMF‑Arbeitshilfe.

3. Messbare Ergebnisse: deutlich mehr Gebäudewertanteil
Durch diesen objektbezogenen Ansatz erzielt Kaufpreis‑Aufteilung.com im Durchschnitt rund 34 % mehr Gebäudewertanteil als mit dem standardisierten Verfahren. Das bedeutet: Mehr Abschreibungsspielraum, höhere jährliche Steuerentlastung und bessere Liquidität – ein klar messbarer finanzieller Vorteil für Immobilienbesitzer.

Der Ablauf im Detail

1. Kostenlose Ersteinschätzung als Einstieg
Der Start bei Kaufpreis‑Aufteilung.com ist einfach und risikofrei: Sie füllen ein kurzes Online-Formular aus und erhalten umgehend eine kostenfreie Ersteinschätzung, ob sich ein vollwertiges Gutachten lohnt – basierend auf Ihrem Objekt, deren Kaufpreis und voraussichtlichem Gebäudewertanteil.

2. Gutachten – vor oder nach Kaufvertragsabschluss? Strategische Timing-Tipps
Ein Gutachten lässt sich flexibel vor oder nach dem Kaufvertrag beauftragen. Empfehlenswert ist die Beauftragung vor Notartermin, um die Aufteilung im Vertrag festzuhalten – das schafft rechtsverbindliche Klarheit und minimiert spätere Nachfragen. Doch auch eine Aufteilung nachträglich lohnt sich: Ein sorgfältig erstelltes Gutachten wird vom Finanzamt in der Regel anerkannt, solange es nachvollziehbar ist und keine Gestaltungsmissbrauchs‑Indizien bestehen.

3. Bearbeitungsdauer
Nach Auftragserteilung wird das Gutachten typischerweise innerhalb von 4–6 Wochen erstellt. Neukunden profitieren dabei von einem schlanken, standardisierten Prozess. Danach erhalten Sie ein PDF-Dokument, meist sachlich aufgebaut mit allen Berechnungen und Begründungen.

4. Unterstützung bei Rückfragen vom Finanzamt
Auch nach Lieferung des Gutachtens bleibt der Service aktiv: Falls das Finanzamt Rückfragen stellt, unterstützt Kaufpreis‑Aufteilung.com kompetent per E‑Mail oder Telefon. Sollte eine Anerkennung versagt werden, schützt zudem eine 100 % Geld‑zurück‑Garantie Ihre Investition

Kosten und Honorarmodelle

1. Staffelpreise nach Kaufpreishöhe
Die Preise sind transparent und richten sich nach dem Umfang des Objekts oder nach Abonnementmodell:

• Einzelgutachten‑Preise (Beispiel aus Konkurrenzportalen): ab etwa 595 € (netto) bei einem Kaufpreis < 250.000 €, bis 1.395 € (netto) bei einem Kaufpreis ab 1 Mio. € .
• Alternativ bietet Kaufpreisaufteilung.de Jahrespakete: z. B. Bronze mit 2 PDF-Nachweisen für 185 € jährlich, Silber mit 10 Nachweisen für 360 €, Gold mit 100 Nachweisen für 1.375 € (zzgl. 19 % USt.).

2. 100 % Geld‑zurück‑Garantie: Risikoabsicherung für Käufer
Kaufpreis‑Aufteilung.com bietet eine volle Geld‑zurück‑Garantie: Falls das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt, erhalten Sie den vollen Kaufpreis erstattet. Diese Garantie minimiert Ihr finanzielles Risiko und schafft Vertrauen – besonders bei Erstkunden.

Steuerliche Vorteile im Detail

1. 2 % AfA über 50 Jahre – umso höher der Gebäudewert, desto mehr Abschreibung
Nach dem Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 4 EStG) können Immobilien, die zwischen 1925 und 2022 gebaut wurden, linear mit 2 % pro Jahr über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Dabei gilt: Je größer der ermittelte Gebäudewertanteil, desto höher Ihre jährliche AfA – und desto mehr Liquidität bleibt Ihnen für Zins, Tilgung oder Instandhaltung.

2. Konkretes Beispiel: Verdopplung der Abschreibung durch 40 %–60 % Gebäudewertanteil
Angenommen, der Kaufpreis einer Immobilie liegt bei 500.000 € und der Gebäudewertanteil beträgt 40 %.

• Gebäudewert = 200.000 € → jährliche AfA bei 2 % = 4.000 €
• Steigt der Gebäudewertanteil auf 60 % (300.000 €), erhöht sich die AfA auf 6.000 € jährlich – 50 % mehr Abschreibung.

Und das über 50 Jahre – dieser Hebel wirkt sich massiv auf den Nettocashflow aus und entlastet die Liquidität spürbar.

3. Verkürzte Nutzungsdauer → höhere AfA
Durch ein spezialisiertes Gutachten zur Restnutzungsdauer können Sie die lineare Abschreibungsdauer verkürzen – z. B. auf 25 Jahre. Dann steigt der AfA-Satz auf 4 % pro Jahr statt 2 %.
In konkreten Zahlen:

• Bei einem Gebäudewert von 200.000 € wären das 8.000 € AfA jährlich statt 4.000 € – doppelte Abschreibung und deutlicher Liquiditätsgewinn von Jahr eins an.

Fazit: Eine höhere Gebäudequote und/oder ein Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer multiplizieren Ihre Abschreibung – für bessere Rendite und Cashflow. Je besser das Gutachten, desto mehr können Sie steuerlich profitieren.

Vergleich mit Verfahren von Finanzamt & BMF

1. BMF‑Arbeitshilfe = „Worst‑Case“ (pauschal & unflexibel)
Das Finanzamt nutzt häufig die standardisierte BMF‑Arbeitshilfe, ein Excel-Tool, das nach festen Sachwertparametern rechnet – ohne Ortsfaktoren, Zustand oder Marktbesonderheiten zu berücksichtigen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) klargestellt, dass diese Methode in vielen Fällen nicht den realen Verkehrswerten entspricht und damit nicht als verlässliche Basis für Abschreibungen dienen darf.
In der Praxis führt das oft zu einem niedrigeren Gebäudewertanteil – ein Worst-Case-Szenario für Immobilienbesitzer.

2. BFH‑Rechtsprechung: Gutachten als belastbare Argumentationsgrundlage
Wenn Zweifel an der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung bestehen, fordert der BFH in solchen Fällen regelmäßig ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das die realen Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude erstmals belastbar darstellt.
Damit gewinnt ein professionelles Gutachten an herausragender Bedeutung: Es zeigt den tatsächlichen Gebäudeanteil und kann auch vor Gerichten und im Finanzausschuss als einzige verlässliche Grundlage für die AfA dienen.

Fazit:

• Die BMF‑Arbeitshilfe ist zwar einfach anzuwenden, zeigt sich jedoch ungeeignet für Einzelfälle – insbesondere bei hochwertigen oder altstadttypischen Objekten.
• Ein gutachterliches Verfahren ist unabhängig, objektiv und entspricht der aktuellen BFH-Rechtsprechung – und somit der sichere Weg zu höherem Gebäudeanteil und maximierten Abschreibungen.

Praxiserfahrungen & Fallstricke

1. Beispiel: Nachträgliche Änderungen & jahresübergreifende Korrekturen
Ein Nutzer berichtet, dass sein Finanzamt 2022 die ursprünglich angesetzte AfA‑Berechnung rückwirkend geändert hat – weil der Gebäudeanteil im ersten Bescheid zu hoch angesetzt war.

„Nun sagt mir ein (anderes) Finanzamt für 2022, die Aufteilung sei falsch gewesen. Der Gebäudeanteil ist zu hoch. Die AfA ändert sich ab 2022.“
Das zeigt: Auch nachträglich können Änderungen erfolgen – mit Auswirkungen auf bereits genutzte Abschreibungen und Restbuchwerte.

2. Beispiel: Finanzamt verlangt Gutachten trotz vertraglicher Aufteilung
Ein anderer Nutzer schildert seine Erfahrung bei einer Neubau-Mietwohnung:

„Die Angabe der Kaufpreisaufteilung des Bauträgers reicht nicht aus, … ich könne aber gerne einen Sachverständigen bemühen.“
Selbst wenn die Aufteilung im Kaufvertrag steht, kann das Finanzamt ein professionelles Gutachten fordern – alles andere gilt als „nicht ausreichend begründet“.

3. Typische Fehler & Risiken

• Unterbewertung des Gebäudeanteils: Finanzämter nutzen häufig die BMF-Arbeitshilfe, was zu dauerhaft niedrigeren Gebäudequoten führt.
• Mangelnde Dokumentation: Ohne nachvollziehbare Begründung (z. B. Bodenrichtwert, Ertrags-/Sachwertbewertung) ist die Vertragsteilung oft nicht belastbar.

4. Was schützt vor diesen Fallstricken?

• Ein professionelles Gutachten liefert belastbare Zahlen zur Gebäude-/Bodenaufteilung und ist in der Regel beim Finanzamt sowie vor dem BFH anerkannt.
• So lassen sich Nachforderungen, Einsprüche oder jahresübergreifende Korrekturen zumindest minimieren – und Ihre Abschreibungen sind langfristig gesichert.

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Fazit:
Forenberichte zeigen, dass sich selbst nachträgliche Prüfungen negativ auswirken können – und einfache Vertragsaufteilungen oft nicht ausreichen. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sichert sich mit einem professionellen Gutachten die steuerlich optimalen Voraussetzungen – nachvollziehbar, belastbar, und langfristig stabil.

Für wen lohnt sich ein gutachterliches Verfahren?

1. Investoren mit Vermietungsstrategie
Wenn Sie gezielt auf Mieteinnahmen setzen, ist die korrekte Kaufpreisaufteilung essenziell – allein hierdurch lässt sich das Abschreibungspotenzial deutlich steigern. Experten betonen:

„Bei Kauf einer vermieteten oder vermietungsfähigen Immobilie … kann eine fundierte Kaufpreisaufteilung erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.“

2. Käufer renditestarker Objekte (Mehrfamilienhäuser, WG)
Bei Mehrfamilienhäusern oder WGs hängt viel vom ertragsorientierten Verfahren ab. Hier ergibt ein individuelles Gutachten oft höhere Gebäudeanteile – und damit mehr Abschreibung:

„Für vermietete Wohnimmobilien wie z. B. Mehrfamilienhäuser … ist das Ertragswertverfahren entscheidend.“

3. Fälle mit hoher Differenz zwischen Markt- und Bodenwert
In Regionen mit hohen Bodenrichtwerten – etwa Ballungsräume oder Altstädte – lässt eine BMF-Pauschale oft zu viel Bodenwert übrig. Ein spezielles Gutachten kann hier für mehr Ausgleich sorgen:

„Insbesondere in Regionen mit hohen … Bodenrichtwerten … führt … ein gutachterliche Stellungnahme … i. d. R. zu einem höheren Gebäudewertanteil …“

Fazit & Handlungsempfehlungen

Schritt für Schritt zur optimalen Kaufpreisaufteilung:

1. Vor dem Notartermin: Gutachten beauftragen, dann im Kaufvertrag verankern
   Um die steuerlichen Vorteile einer höheren Gebäudeabschreibung zu nutzen, empfiehlt es sich, bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrags ein professionelles Gutachten zur Kaufpreisaufteilung einzuholen. Dieses Gutachten sollte die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude detailliert darstellen. Idealerweise wird diese Aufteilung direkt im Kaufvertrag festgehalten, da das Finanzamt an die vertraglich vereinbarten Werte gebunden ist, solange keine Anhaltspunkte für eine unzutreffende Vereinbarung bestehen.
2. Am Schluss: Hebelwirkung durch AfA nutzen, Vorteile über Jahrzehnte sichern
   Durch eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung kann der Gebäudeanteil erhöht werden, was zu einer höheren jährlichen Abschreibung (AfA) führt. Dies reduziert die steuerliche Belastung und verbessert die Liquidität über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 1.320.000 € und einer Erhöhung des Gebäudeanteils von 52 % auf 87 % steigt die jährliche AfA von 13.728 € auf 22.968 €, was eine Steuerersparnis von 9.240 € pro Jahr bedeutet.

Handlungsempfehlungen:

• Frühzeitige Planung: Beauftragen Sie ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Notartermin, um die Ergebnisse direkt in den Kaufvertrag einfließen zu lassen.
• Auswahl des Gutachters: Wählen Sie einen qualifizierten Sachverständigen, der die aktuellen rechtlichen Vorgaben und Bewertungsmethoden berücksichtigt.
• Dokumentation: Stellen Sie sicher, dass das Gutachten alle relevanten Faktoren berücksichtigt und nachvollziehbar dokumentiert ist, um mögliche Rückfragen des Finanzamts zu vermeiden.
• Langfristige Perspektive: Nutzen Sie die steuerlichen Vorteile der erhöhten AfA über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie, um Ihre Rendite zu maximieren.

Indem Sie diese Schritte befolgen, können Sie die steuerlichen Vorteile einer optimalen Kaufpreisaufteilung voll ausschöpfen und Ihre Liquidität langfristig verbessern.

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So funktioniert’s:

1. Besuchen Sie die Seite für die kostenfreie Ersteinschätzung.
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Ein professionelles Gutachten kann Ihre steuerliche Abschreibung erheblich steigern und somit Ihre Liquidität verbessern. Nutzen Sie daher die Möglichkeit, sich vorab kostenfrei beraten zu lassen.

Wichtige rechtliche Grundlagen:

• Arbeitshilfe des BMF: Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine Excel-basierte Arbeitshilfe zur Verfügung, die als Orientierung dient, jedoch nicht alle individuellen Faktoren berücksichtigt.
• BFH-Urteil vom 21.07.2020 (Az. IX R 26/19): Der Bundesfinanzhof entschied, dass Finanzgerichte eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht durch die BMF-Arbeitshilfe ersetzen dürfen, wenn diese die realen Verhältnisse erheblich verfehlt.
• Versicherungsfragen: Bei Unsicherheiten bezüglich der steuerlichen Anerkennung von Gutachten empfiehlt es sich, eine rechtsschutzversicherte Beratung in Anspruch zu nehmen, um mögliche Kostenrisiken abzusichern.

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